ДОГОВОР И СМЕТА

Договор на ремонт квартиры

Договор – это следующий трудный этап, который нужно сделать после того, как вы определились со строительной фирмой. Если вы выбрали именно строительную фирму, а не частную строительную бригаду, этот этап вам не избежать. Многие так и не решаются работать со строительной компанией в силу экономии средств и начинают ремонт квартиры с аванса бригадиру.

Если Заказчик и Подрядчик являются юридическими лицами, для них заключить договор на ремонтные работы не составляет большого труда, поскольку в штате компаний имеются специально обученные люди, которые называются юристами.

Если заказчик физическое лицо, а Подрядчик – юридическое лицо, то сложнее не допустить ошибок при составлении Договора. Обычно у строительной фирмы имеется свой отработанный проект Договора и Заказчику просто предлагается его подписать. Проект Договора может быть составлен идеально и по всем правилам, но условия скорее всего будут “перетянуты” в пользу Подрядчика.

И наиболее сложный случай, когда договор на ремонт квартиры должен быть заключен между физическими лицами. С Заказчиком все более или менее понятно, Заказчик ремонта квартиры, в большинстве случаев является физическим лицом, а юридический статус Подрядчика иногда остается под вопросом.

Очень часто, как уже говорилось, к ремонту квартиры привлекаются частные бригады или отдельные мастера и специалисты без юридического лица. Им очень выгодно вообще не заключать никакого договора, т.к. уровень ответственности сводится к минимуму. Но заказчику наоборот очень надо с таким Подрядчиком заключить Договор. И пусть этот договор будет хоть на одной странице, главное, чтобы он был!

Предлагаю рассмотреть, какие основные ошибки могут совершать заказчики при заключении Договора на ремонт квартиры.

1. Устный договор на словах. Это первая и наиболее распространенная ошибка. После заключение такого Договора по началу может пойти все совсем не плохо. Может быть и ваш ремонт завершится хорошо и у вас не будет претензий и вопросов. Хотелось бы в это верить, но практика показывает, что в процессе ремонта очень часто возникают проблемы и недопонимания. И одно дело, когда вы встретили порядочных людей (такое бывает редко, но бывает), которые решают возникающие проблемы и другое дело, когда этими людьми являются безответственные проходимцы и не профессионалы. При возникновении проблемы, а иногда даже без таковых, эти люди могут просто исчезнуть и перестать отвечать на звонки. Вот и все! Вы остаетесь без денег и без ремонта. Предъявить полиции и суду просто нечего.

2. Тип Договора. Чаще всего мы подписываем Договор купли-продажи, поставки, аренды. Ремонты мы делаем не часто, поэтому и договора на выполнение ремонта мы подписываем довольно редко. Мы уже поняли, что отношения между Заказчиком и Подрядчиком должны регулироваться Договором. Но каким?

В соответствии с главой 37 Гражданского кодекса РФ, между Заказчиком и исполнителем должен быть заключен Договор подряда на выполнение определенных работ. При этом существенными условиями являются сроки, объем, качество и цена обусловленных соглашением работ. Ремонт для частных лиц относятся к Договору бытового подряда. Его условия регламентирует ст. 730 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно закона, заключить Договор на выполнение ремонтных работ гражданин может только с юридическим лицом или предпринимателем. Если бригада работает неофициально, подписать с ней договор нельзя. Даже если это будет сделано, такой Договор будет считаться ничтожным и привлечь исполнителей к ответственности по нему не получится. Поэтому, прежде чем нанимать бригаду, нужно убедиться, что ее руководитель зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя или строители являются сотрудниками юридического лица.

3. Неполные существенные условия. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора. И ГК РФ определяет эти существенные условия. Судебная практика подтверждает, что если одно из этих существенных условий отсутствует, то Договор считается незаключенным. О каких существенных условиях идет речь?

Предмет договора, то есть вид работ, подлежащих выполнению. В Договоре подряда на ремонт квартиры, как правило, предметом является ремонт, отделка или другой вид ремонтно-отделочных или строительных работ в конкретной квартире и по конкретному адресу.

Сроки. В соответствии со ст. 708 ГК РФ в Договоре должны быть определены начальный и конечный сроки выполнения работ. Т.е. должны быть указаны конкретные даты начала и завершения работ.

Цена. Согласно ст. 709 ГК РФ в Договоре должна быть указана цена Договора. Как правило, при заключении договора на ремонт квартиры цена указывается в смете на работы. При ремонте квартиры производится множество самых разнообразных работ, перечень которых может быть на нескольких листах. Поэтому цена Договора может быть вынесена в смету, хотя в самом тексте Договора можно указать общую цену ремонта.

Техническая документация (например, инженерные проекты) не рассматривается ГК РФ, как существенное условие Договора подряда на ремонт квартиры, но без документации очень сложно вести ремонт. А опытные подрядчики специально указывают этот пункт в договоре и потом при возникновении споров или конфликтов умело манипулируют ее отсутствием в свою пользу.

Таким образом, все выше перечисленные условия надо обязательно указать в договоре на ремонт квартиры. Иначе он будет признан незаключенным, а подрядчик получит большое преимущество и будет пользоваться такими ошибками в своих интересах.

4. Незаключенный договор. Иногда бывает так, что договор на ремонт не заключен, но работы Подрядчиком ведутся и Заказчик их оплачивает. Конфликт между Заказчиком и Подрядчиком в такой ситуации вызывает некоторые споры правового порядка.

Так, например, если Заказчик принял работы и у него есть Акт сдачи-приемки выполненных работ и выплаченных подрядчику денег, то такая совместная деятельность судом признается как Договор со всеми вытекающими последствиями. Эта позиция может помочь Заказчику вернуть часть денег или потребовать переделать ряд работ.

Но, есть в судебной практике и другая точка зрения. Приемка работ Заказчиком при отсутствии заключенного Договора свидетельствует о возникновении неосновательного обогащения. Что влечет за собой ответственность Заказчика согласно ГК РФ, Глава 60. Обязательства вследствие неосновательного обогащения. В такой ситуации выигрывает Подрядчик. Заказчик становится обязанным возвратить Подрядчику неосновательно приобретенное в денежном виде.

5. Не указаны стандарты качества. При выполнении ремонта производится большое количество различных работ. Каждый вид работ должен иметь понятный Заказчику и Подрядчику стандарт.
Ведь понятия хорошо или плохо в ремонте квартиры у каждого свои. По мере продвижения ремонта и окончания выплат эти понятия у Заказчика и у Подрядчика могут все больше и больше различаться.
Например, самые типичные случаи подобных споров. Трещины в штукатурке. Должны быть или нет? А как должны стыковаться обои? Особенно много разногласий по окрасочным, облицовочным и паркетным работам.

Еще больше разногласий при проведении скрытых работ. С одной стороны, небольшой брак не будет виден, а с другой, этот момент можно повернуть в свою пользу и получить бесплатно несколько дополнительных работ.

Все эти различия в понимании качества ремонтных работ ведут к конфликтам, потерянному времени и зря потраченным деньгам. Где брать эти стандарты? По наиболее общим работам можно основываться на СНиПах, а по всем остальным — договариваться с Подрядчиком, а лучше прописать по возможности в Договоре.

Итак, что нужно делать с этими и подобными ошибками при составлении договора на ремонт квартиры?

1. Любые ремонтно-строительные работы вести только с Договором. Без Договора просто ничего не начинать.

3. Требовать от менеджера или прораба подробный договор с указанием всех существенных условий.

4. С опасением относиться к чересчур коротким договорам на пол странички.

5. Добиваться, чтобы в договоре были указаны стандарты качества на все или на наиболее важные и ответственные работы.

Помимо существенных условий, указанных выше, в Договоре могут и должны быть прописаны и другие условия, такие как: Права и обязанности сторон, Порядок приемки работ, Ответственность и риски, Форс-мажорные обстоятельства, Разрешение споров, Штрафные санкции, Адреса и платежные реквизиты сторон и др.

Если вы делаете капитальный ремонт с нуля, не забывайте прописать в Договоре в обязанности Подрядчика предоставить следующие акты:

— акт освидетельствования скрытых работ выполнения гидроизоляции;

— акт опрессовки (гидравлических) испытаний трубопроводов ГВС и ХВС;

— акт проливки канализации;

— акт освидетельствования скрытых электромонтажных работ;

— акт освидетельствования скрытых работ прокладки трубопроводов водоснабжения и отопления.

Скрытыми работы называются, потому что по завершению строительства или капитального ремонта они оказываются закрыты другими строительными материалами, конструкциями и т.д., так что проверить их наличие и качество исполнения без проведения вскрытий невозможно. Для этого и заполняются акты скрытых работ, которые подтверждают выполнение таких работ надлежащего качества.

По ссылке вы сможете скачать пример моего Договора подряда на ремонт квартиры. Хотел бы предупредить, что это не идеальный Договор, над ним можно и нужно работать, в идеале с проверенным юристом. Это всего лишь база, которую вы можете взять за основу.

Смета и закупка материала

Смета также является очень важным документом. Смета должна отображать все позиции для выполнения ремонта или этапа, указанного в Договоре. В смете должны указываться наименования материалов, их количество в метрах, квадратных метрах, пачках, штуках, цена за единицу и общая цена. В смету для моего ремонта включалась стоимость доставки и подъема на этаж. Ответственным за закупку материала согласно Договору, отвечала нанятая строительная компания.

В моем Договоре про материалы говорилось следующее:

Выдержка из сметы: